一、商铺投资收益率如何计算？

    方法一：租金回报率分析法
    公式：(税后月租金-每月物业管理费)×12/购买房屋总价
    这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。
    优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。
    弊病：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。

    方法二：租金回报率法
    公式：(税后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款＋期房时间内的按揭款)
    优点：考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金回报率分析法适用范围更广，可估算资金回收期的长短。
    弊病：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。

    方法三：IRR法(内部收益率法)
    房产投资公式为：IRR＝累计总收益/累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数/(按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费)
    上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。
    优点：IRR法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。IRR收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而IRR则是按复利计算。
    缺点：通过计算IRR判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来。而未来租金的涨跌是个未知数。

    方法四：简易国际评估法
    基本公式为：如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。

二、投资小型商铺的三大诀窍

    如今在房地产市场中，有相当部分的购房者买房后不是为了自住，而是用来投资。有的投资新房，有的投资二手房，也有的投资商铺。由于近两年本市商铺市场发展迅猛，商铺的投资回报率远远大于住宅，个别甚至超过100％，因此，越来越多的人开始涉足商铺市场。为了帮助广大投资者更好的把握市场，以下介绍小型商铺投资的三大诀窍。

    1、 超前意识看好新区
    所谓超前意识，就是要善于瞄准新建市场。一般来说，新建市场商铺的出售价格比老市场要便宜许多，如果到有发展潜力的新市场购置商铺，则投资少、升值潜力大。譬如，在远离市中心的一些新开发的城区中，一般房产商在开发临街住宅时，大都有一定量的经营门面供出售。由于这些地段尚处建设初期，人口密度小，因此商铺售价比较低，但考虑到这些地段有大量在建、尚未竣工的楼盘，今后的居民密度会骤然增加，发展势头看好，目前在此选购门面就具有价位的优势和升值的潜力。另外，如一些地铁、轻轨或新辟公交车延伸线的车站附近，今后的人气也会集聚，就可作为投资机会好好把握住。

    2、 抢占要地核心圈层
    投资小型商铺，首要考虑的因素便是所选地点区域性商业气氛是否浓烈，如人口密集度、人口结构、日均人流量、消费能力、消费结构、商业网点数及配套设施等。一般来说，商业圈半径在250-500米之内为核心圈层；半径在1公里左右为中心圈层；公交线路可以延伸到达的区域为次中心圈层；整个城市四周郊区及卫星城镇为外圈层；与该城市有密切地域经济联系的城市为区域影响圈层。
按照这样的商业地域圈层划分标准，对于小型商铺地点的选择起决定性作用的商圈应为核心圈层，其次是中心圈层和次中心圈层，而外圈层和影响圈层则几乎可以不予考虑。因为不同的商圈性质及发育程度，将直接影响到未来商铺的经营收益水平及场地租金。

    3、因地制宜特色专营
    （1）、车站附近
    火车站、长途汽车站附近是往来旅客集中的地区，是适合商店开业之地，过往乘车的旅客选购的商品虽然非常广泛，但大多还是以购买不费时间、容易携带的商品为主。由于人群流动量大，这一地段商业价值较高，尤其适应发展饮食、食品、生活用品等方面经营的商店。
    （2）、商业区
    商业区地段是居民购物、聊天、逛街、休闲的理想场所，也是商店开业的最佳地点。可是，该地段费用高、竞争性也强，除了大型综合商店外，较适合那些有鲜明个性特色的专门经营商店发展。这一地段的特征是：商业效益好，投资费用相对较大，应针对性地对顾客提供服务。 该地段是娱乐、旅游地区，顾客消费需求主要在娱乐、休闲，故适合于饮食、食品、娱乐、生活用品方面的商品发展。
    （3）、住宅区地段
    该地段的顾客是住宅区和附近的居民，以家庭主妇为主，节假日和下班时间则包括家庭其他成员。这一地段的特征是，有关家庭生活的商品消费力强，尤以日常用品消费量最大，凡能给家庭生活提供独特服务的商店，都能获得较好的发展。
    （4）、市郊地段
    现在由于城市的迅速发展和车辆的大量增加，市郊地段商业价值正在上升。这一地段的特征是主要向驾驶各种车辆的人提供生活、休息、娱乐和维修车辆服务。目前人口并不多的市郊地段随着城市建设的发展，会变成繁华社区中心，眼光长远的投资者如能把握机会，提前择地开创基业，日后财源定会滚滚而来。

三、地段对商铺投资有什么影响？

    投资住宅、写字楼等传统房地产形式，讲究“地段、地段、还是地段”，商铺投资也不例外，甚至更讲究地段。相差５０步远的商铺，租金的价格可能相差很大，所以在商铺选址时，有必要先提高自己的专业水平，或者最好是有专业的房地产经纪师提供详尽的分析指导。
商铺的地段一般分三类，第一类是成熟的中央商务圈，如北京的王府井、西单商业街、上海的南京路、淮海路等，这类地区商铺投资量大，产权关系比较复杂，中小投资者较难涉足；第二类是成型中的商圈，大多数临近大型的住宅区或商务中心区（能吸收大量就业人口的商务办公楼群或经济开发区）；第三类是住宅小区内部。后两类应是投资的重点。
    一般说，商务中心区为住宅区提供了需求市场，住宅区为商务中心区提供了充足的劳动力，这很难说清是“先有鸡还是先有蛋”，但只要有了“鸡”和“蛋”，商铺就进入了迅猛的“拉升期”。而商铺的兴起，将启动住宅与商务的二度兴旺，特别是新建楼盘的品质和价位会有明显的提高，这反过来又会令商铺的增值更为可观。 从中可以看出商业房地产和其他房地产形式之间的价值互动关系。
    当初，八佰伴在上海沪闵路动迁启动时，“前不着村、后不着店”地投资南方商城，是独具慧眼的；但入市过早，需要有足够的耐心等待市场的成熟。在较偏远的新兴社区，大卖场、大型购物中心往往是大商圈的“旗帜”，小商铺必须“紧随左右”，才能等着“乘轿子”。５年前在上海南方商城附近投资商铺的，按每年２５－３０％的收益增长计算，应该都已收回成本了。而在上海内环线两侧，商业布局多而分散，所以一般的商品房沿街商铺，都能较迅速地获得增值回报。
如果投资社区内的商铺，则需要比较慎重，一方面是人流有限，另一方面，住户在小区内消费仅仅为图个便利，而难有持续的、大宗的消费。适宜投资的小区内商铺，一般得小区有足够大的规模，如万科城市花园；或者是开放式小区，有宽敞的街区道路。

一、写字楼结构分类

    从办公楼宇物业形态的发展变化过程来看，可分如下阶段：
    1、传统办公楼
    两大特点：立足于自然通风和采光，以小空间为单位，排列组合而成。
    这一类办公楼起始于底层或多层砖混结构，较小的开间和进深尺寸。如：3.6—4.0米的开间、5—8米的进深等，层高一般也在3.6米左右。
    建筑向高处发展以后，产生了钢筋混凝土的框架结构，但是使用空间仍按传统的模式，仍属于传统办公楼的一种。
    传统办公室的优点：私密性强，工作者可自行控制工作环境(灯、百页窗、家具布置等)。
    传统办公室的不足之处：空间利用率低，缺乏灵活性。
    2、早期的现代办公楼
    特点：大空间。
    这种模式的积极意义是：追求实效。
    这种模式的消极之处是：机器化的办公环境，非人性化的工作方式。
    3、后期的现代办公楼
    特点：富有人情味的办公环境及优雅的周围环境，带有绿化的内庭院或中庭。例如，上海的虹桥商务大厦。
    景观办公室：大空间中灵活布局，有适当的休息空间，用灵活隔断和绿化来保证私密性，地板、天棚均有吸音处理等。
    4、智能化办公楼
    20世纪1970-1980年代，随着信息时代的到来，世界上出现了一批举世公认的智能建筑，其中绝大部分是办公楼；20世纪1990年代，我国开始建成少量的智能建筑。如上海的金茂大厦。
    智能化办公楼发展迅速，继3A之后，目前又推出全新的5A概念，智能建筑已成为 21世纪办公建筑发展的趋势。
    而从办公楼宇自身的品质类别来看，可分为如下四类：
    第一类，为近年设计建造的智能化办公楼。这类大楼一般立面新颖，气派壮观，内部布局比较合理，讲究功能到位，智能化功能达到3A以上，设备设施比较豪华，特别在安保、通讯、计算机网络等方面考虑较为周全。
    第二类，是1990年代初设计，近年投入营运的现代化办公大楼。这类大楼装有中央空调及保安、消防设备，各类设施比较先进，物业管理比较到位，智能化功能在3A及3A以下，部分大楼为公寓办公楼设计，功能布局不尽合理。
    第三类，是不带中央空调的办公大楼。这类大楼设备一般，尤其在通讯、设施的配置上与目前的互联网通讯有一定差距，且内部布局大多采用公寓式布局。
    第四类，是厂房或其它用途物业改建的办公用房，一般而言，内部设施比较简易，目前，该类物业的比例呈下降趋势。
    从以上办公用房物业形态以及自身品质的演化看，是经历从低级、中级到高级，从落后、比较落后到先进的过程。而就现阶段而言，办公物业由于品质档次、规模档次、智能化程度、配套服务、管理水平存在的差异而在办公物业市场上形成的高档、中档、低档物业的供应结构是客观存在的。以下，我们分别以建筑面积、装饰情况、配套设施、设备情况、客户情况、区位交通、智能化程度、物业服务等指标来对结构层次进行界定和探讨。

二、办公楼物业档次划分标准的研究

    就我国的办公楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。由于写字楼物业在不同的市场各不相同，写字楼的分类标准通常是基于每个市场上的相对质量，如在一些小城市还没有顶级写字楼与国际写字楼。
对于超大城市(如北京、上海)，在办公物业划分时除要一般考虑楼宇品质外，还要充分考虑城市交通和城市规划(CBD布局)的因素，具体来说物业等级和等级标准可作如下的划分和界定：
    1、顶级物业(国际写字楼)
    (1)楼宇品质：建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；建筑物具有灵活的平面布局和高使用率，达到70％的使用率；楼层面积大，大堂和走道宽敞，从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于2.6米。
    ①装饰标准：外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙，采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料；有宽敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆，应有吊顶，电梯间应为不锈钢、大理石；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、T0T0等等。
    ②配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足，满足日常生活的商店，适合商务会餐的饭店，宾馆，午间放松或娱乐设施，其它如公园、运动设施和图书馆。
    ③电梯系统：良好的电梯系统，电梯设施先进并对乘客和商品进行分区。
    ④设备标准：应有名牌中央空调，中央空调系统高效；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。
    (2)建筑规模：超过50000平方米。
    (3)客户进驻：国外知名公司的租户组合；知名的跨国、国内外大公司、财团。
    (4)物业服务：由经验丰富且一流的知名品牌公司管理，配备实用的计算机物业管理软件，实现办公物业管理计算机化，建立办公管理信息系统，并办公物业各系统实现连通和统一的管理，24小时的维护维修及保安服务。
    (5)交通便利：位于重要地段，极佳的可接近性，临近两条以上的主干道。有多种交通工具和地铁直达。
    (6)所属区位：位于主要商务区的核心区。
    （7)智能化：3A～5A
    (8)开发商的背景：经验丰富并且资金雄厚。在项目开发的早期年份具有财务弹性，并且具有大规模房地产投资的丰富经验，这些开发商或是海外公司如来自美国、马来西亚、香港、韩国，或者有海外经营成功经验的优质国有企业。
    2、高档物业(甲级写字楼)
    (1)楼宇品质：建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；其收益能力能与新建成的办公楼建筑媲美。
    ①装饰标准：外立面采用大理石、高级面砖、铝板、玻璃幕墙等材料；有大堂，大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为大理石、花岗岩、或高级墙纸等材料，应有吊顶，柱应包大理石、不锈钢等材料；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为高级墙纸或高级漆(如立邦漆等)，应有吊顶，电梯间应有不锈钢、大理石或木门套；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、TOT0等等。
    ②配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足。
    ③设备标准：应有名牌中央空调；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。
    (2)建筑规模：1—5万平米。
    (3)客户进驻：有知名的国内外大公司，客户大多是进行研发、技术服务、电子商务或知名品牌代理等方面的业务。
    (4)物业服务：由经验丰富的知名公司管理，完善的物业管理服务包括24小时的维护维修及保安服务。
    (5)交通便利：有多种交通工具直达。
    (6)所属区位：位于主要商务区或副都心区。
    (7)智能化：3A及3A以上。
    3、中档物业(乙级写字楼)
    (1)楼宇品质：建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；但建筑物的功能不是最先进(有功能陈旧因素影响)，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。
    ①装饰标准：外立面采用面砖或瓷砖；有大堂，大堂地面为地砖，墙面为瓷砖或高级漆，有吊顶；公共部分的地面为地砖或铺中档地毯，墙面刷白；卫生间采用合资或国产中高档洁具等。
    ②配套设施：有专用地上、地下停车场。
    ③设备标准：有中央空调系统；无楼宇自控；有安全报警；无综合布线。
    (2)建筑规模：无限制。
    (3)客户进驻：客户多为国内的中小公司，从事销售代理、产品研发。
    (4)物业服务：有物业公司服务。
    (5)交通便利：有交通线路到达，交通较方便。
    (6)所属区位：副都心或较好的城区位置。
    4、低档物业(丙级写字楼)
    (1)楼宇品质：物业已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求；建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍能满足较低收入承租人的需求。
    ①装饰标准：外立面采用涂料；无大堂；公共部分的地面为普通地砖或水磨石；卫生间采用普通国产洁具。
    ②配套设施：无。
    ③设备标准：分体空调；无楼宇自控；无安全报警；无综合布线。
    (2)规模：无限制。
    (3)客户进驻：客户基本是小型私企，从事简单的销售业务。
    (4)物业服务：可有一般性的物业服务如卫生、收发、值班。
    (5)交通便利：有交通线路到达。
    (6)所属区位：一般城区位置。

三、什么是甲级写字楼？

    写字楼市场目前流行两大评定标准，一是甲级写字楼，一是5A写字楼。所谓甲级写字楼，实为一种通行叫法，并没有固定标准，因为谁也不愿意被叫成乙级写字楼。这样，恨不得任何一个有玻璃幕墙、带电梯、“长”得高一些的写字楼都自称为甲级写字楼。相比之下，5A写字楼倒是有一定的标准，类似于酒店星级评定的方法。那么，5A写字楼具体有哪些标准呢？
    第一要素：黄金区位
    房地产开发有三大要素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。这对于酒店可能并非个个是真理，但对于写字楼，几乎无反例，其无疑是投资和购买写字楼的第一要素。
    第二要素：超大规模
    这里所说的超大规模，不仅是指建筑体量本身比较大，而且更强调其规模的伸展力及拓展性。一方面，不仅是写字楼建筑本身的规模要大，而且必须要有强大的综合配套，经营成一个集写字楼、公寓、商住、星级酒店、会展中心、休闲娱乐及购物中心于一体的大空间。另一方面，还要视其交通条件而论，四通八达的交通一定是其写字楼规模的重要支撑。一个写字楼如果没有相当大的建筑体量和规模化的配套设施，是难以称得上五星级的。
    第三要素：建筑文化
    所谓建筑文化，对酒店可能是指国王饭店、皇后饭店这样的历史，但对于写字楼而言，与其说是世贸中心、国贸中心这样的品牌文化，倒不如直接说成是摩天大楼的建筑文化。无论西方还是东方，无论发达还是落后，一谈到写字楼，都有明显的摩天大楼的情结。尽管美国世贸中心被炸影响了世界各地对摩天大楼的追求，但估计这是暂时的。因为从道理上讲，低矮的五角大楼也同样易于被攻击。
    第四要素：硬件设施
    就像星级酒店在硬件配套上追求奢华极致一样，在写字楼方面追求的硬件，更多的是科技与创新。这好比比尔?盖茨的科技豪宅与常规豪宅的区别，当然，科技豪宅也同样拥有奢华，只是强调重点已经转移。除此之外，其所用的建筑技术、标准层高、标准承重、弱电系统、新风系统，以及电梯、智能等，都较酒店更先进。但就写字楼的本质而言，硬件设施的最大追求应该是创新，主要体现在建筑设计和建筑功能的创新上。
第五要素：软件服务
    相对酒店的五星级服务标准，写字楼服务有了明显的变化，一方面体现在高效的物业管理上，另一方面体现在对入住企业的专业化商务服务上。比如，将洗衣送餐这些酒店式服务改写为卫星会议、活动策划、会展中心等服务。又如，一些新型写字楼不仅能够实现全天候空调节假日无休，而且还在送餐、夜餐甚至代办员工地铁月票等方面下功夫。

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