“国五条”细则全面落地：房价控制目标雷同

3月30日、3月31日两天，“国五条”地方细则密集出台。

截至昨日发稿，至少已有北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、南京、合肥、济南等9个城市发布了“国五条”地方细则，大连、厦门和贵阳则只发布了2013年度的房价控制目标。纵观上述地方细则，普遍将房价控制目标挂钩“城镇人均可支配收入实际增幅”，同时，各地普遍未明确“20%个税”政策的具体实施办法。

值得一提的是，昨日晚间发布的广州版细则中，此前市场普遍预期的两个县级市——从化和增城，并未被明确纳入限购范围。但广州明确，非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房。

有市场观察人士认为，各地细则中虽然措辞强硬，但在限购、限贷政策延续的背景下，地方政府进一步升级调控的空间有限。所以，普遍以“保留进一步加码可能”的口吻，留下政策空间。

而对于备受市场关注的“20%个税”，该观察人士称，在国家税务总局版“解释”出台前，地方细则中很难突破现行政策。

“满5年惟一住房”免征个税政策渐明

在已公开发布的7个城市细则中，北京、天津已明确，个人转让“满五年惟一住房”继续免征个税，上海昨日也通过官方平台明确了这一现行政策。

值得一提的是，在昨日发布的天津版细则中，除了重申“国五条”精神，即“通过税收征管、房屋登记等历史信息，能核实房屋原值的，应依法严格按照转让住房所得的20%计征个税”，还明确提出，“对不能核实房屋原值的，应依法按照核定征收方式计征”。

“核定征收”意味着，无法核实房屋原值的，将按当下普遍采取的做法，即在住房转让收入1%～3%的幅度内确定个税征缴比例。

地方版“国五条”细则普遍淡化“20%个税”实施办法，在市场预期之内。此前的3月27日，新华社旗下的经济参考报曾报道称，由国家税务总局牵头制定的个人售房“20%个税”征收办法在研讨之中，由于涉及房屋原值以及抵扣凭证等问题，因此短期内难以出台。该报道援引接近国税总局的权威人士的话解释，由于所得税属于共享税种，其认定与实施必须由中央决定，地方没有资格对其制定实施方案。

有市场人士当时即指出，如果国家税务总局版征收办法短期内难产，那此间密集出台的“国五条”地方细则，应该也不会对“20%个税”的征收作出细化规定。

难点之一，在于房屋原值及抵扣凭证的认定。

按2006年发布的《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号）所述，商品房、自建住房、经济适用房、已购公有住房、城镇拆迁安置住房的房屋原值认定办法各不相同。

而且，明确可以被拿来抵扣的“住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费”等，有些房龄一二十年的住房，发票凭证散失的可能性很大。

房价控制目标普遍紧盯人均可支配收入增幅

在已公开发布的地方细则中，表述最为清晰的当属2013年度“房价控制目标”。

据早报记者的不完全统计，昨日公开发布房价控制目标的11个城市中，除了北京明确“进一步降低自住型、改善型商品住房的价格”，其余城市的表述如出一辙——新建商品住房价格涨幅低于城镇居民人均可支配收入实际增幅。

一市场人士称，这一表述较前两年的房价控制目标表述有所“收紧”。一方面，新建商品住房价格剔除了保障房，可以防止数据“掺水”；另一方面，“人均可支配收入实际增幅”，一般要在增幅基础上减去CPI因素，所以是更为严格了。

不过，一市场人士指出，即便是“收紧”，只要CPI不大涨，各地的房价控制目标仍有8%～10%的“涨幅”空间。

截至昨日发稿，仍有部分城市的房价控制目标未公开发布。不过，市场人士预计，这一目标这两天应该会出齐。

按3月1日发布的“国五条”细化政策要求，各直辖市、计划单列市和省会城市（除拉萨外），要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房（不含保障性住房，下同）价格控制目标，并于一季度向社会公布。

住建部副部长齐骥3月初曾表态，各地不一定非要制定细则，只要调控方向符合“国五条”的规定，围绕“国五条”的细则进行（即可）。

龙头房企上调销售目标

除了表述惊人“雷同”的房价控制目标，各市还普遍重申了“国五条”的其他表述——如加强预售管理，适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率等。

其中，南京和合肥均提出，备案价格3个月内不得调高。

新华社昨日报道称，随着银监会理财新规定的颁布，市场预期房地产开发贷的融资成本将明显增加。去年以来，中国大量房地产企业通过理财市场、信托市场变相地实现了从银行融资的目的。

据国泰君安测算，目前7.1万亿元理财产品中，投向房地产的约有0.6万亿-1万亿元。国泰君安认为，房地产行业资金成本下降的趋势结束，暂时判断会有1-2个点的上行，其中对小开发商影响更明显，而大开发商因资金渠道众多，受到的影响相对较小。

尤其是龙头房企。最近半个月，万科、招商地产、恒大地产、碧桂园、保利地产等国内重量级开发商纷纷公布了2013年的销售和开发目标。大部分开发商逆势上调今年的开发面积、销售金额以及业绩增长指标。