沪二手楼市或现“冰冻期”市场逐渐恢复平静

2013年3月，上海二手房指数为2661点，比2月上升45点，环比上涨1.72%，涨幅比2月扩大1.37个百分点。3月1日新“国五条”实施细则出台，政策最先传导至二手房市场，追赶“末班车”的紧迫情绪愈演愈烈，扎堆过户，交易激增。月度成交初步统计6万套左右，超过2009年历史高位3.2万套的纪录，且价格持续追高。

上海二手房指数办公室认为，“新国五条”对二手房影响远大于一手房，由此在新政出台的第二天各交易中心就上演二手房连夜过户的现象，并在新政后的第一周达到高峰。由于地方细则尚未跟进，在不确定的政策预期下，一些洽谈中的买卖加速，上家担心日后价格回落，下家担心个税最终仍转嫁房价，于是买卖双方抢着追赶政策“末班车”；二手房交易周期大幅缩短，闪签频现，不少房源当天挂牌当天出手，甚至有的改善客在一天内买进卖出。同时，为了规避20%个税，二手房流程出现提前审税再进行交易。由这种紧迫心理助推的购房潮一直延续到地方细则出台的3月底才逐渐恢复平静，导致3月二手房市场出现了少有的、非理性的购房高峰。

3月1日，国务院出台“新国五条”，要求进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率，出售自有住房按转让所得20%计征个税，限购覆盖城市全部行政区域。3月14日，住建部部长姜伟新表示坚决执行20%所得税政策。3月30日，上海细则落地，强调对个人转让住房依法严格按转让所得20%计征所得税；并严格执行二套房贷政策，严禁或暂停发放三套及以上的房贷。这次调控力度之大令市场始料不及。

“新国五条”细则出台，上海二手房市场出现了少有的追赶政策“末班车”、入市购房的火爆局面，尤其在3月前三周表现突出。随着月底地方细则落地的临近，最后一周二手房成交逐渐降温，直至3月30日上海细则正式落地且并未看出有政策缓冲区，意味着这一波的“末班车”行情宣告终止。

上海二手房指数办公室分析到，出台的上海细则并不细，但严格征收20%个税，将改变市场预期，亦彰显政府决心，对买卖双方心理冲击很大。至于个税转嫁是否抑制，拭目以待。二手房市场或出现“冰冻期”，购房者分流导致一手房市场需求量增加。