政策变化购房“泡汤” 对房产政策要有法律预见

房产政策发生变化之际，不少人想赶“末班车”火速购房，但其间，买主、卖主和房产中介之间可能产生纠纷。近日，闸北区法院就审结了一起因政策变动导致的买房纠纷。

章先生、吴女士夫妇名下已有两套房产，且有两次商业贷款记录。2011年，眼看5岁的儿子要上小学，他们便思忖着买一套学区房。2011年1月，夫妻俩相中一套区重点小学对口的二手房，总价318万元。可早在2010年10月，“沪十二条”政策就规定：停止对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款。

在房产中介员工的建议下，吴女士欲将一套房屋赠与父亲。当月19日，章先生与中介公司签订《佣金确认书》，确认佣金5万元；同时，章先生还匆匆与中介公司、房主一起签订《买卖居间协议》、《房地产买卖协议》，双方约定“签订正式《房地产买卖合同》时间定为1月28日前”。

1月26日，在双方约定签正式合同的前两天，国务院发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，规定“对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭暂停本行政区域内向其售房”。1月31日，上海市发布实施意见，规定“自本意见发布之日起，对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房”。章先生家被“限购令”限到了！

怎么办？2月17日，吴女士抓紧与父亲签订《赠与合同》，将自己名下产权份额“拱手相让”，并由公证处进行公证；3月30日，吴女士与父亲办理了产权变更手续。待所有手续办完，却已超过约定的期限了。

房子没买成，章先生却被中介公司告上法院，索要5万元佣金。法庭上，章先生表示，是限购政策导致房屋无法过户，自己最终并未签正式购房合同；《佣金确认书》与《买卖居间协议》、《房地产买卖协议》同日签订，房产中介并未作出特别提示，不具有确认债权的效果。

法院认为，房产中介促成章先生与房主签订《房地产买卖协议》，章先生应按约支付佣金。但考虑到房地产居间服务内容涵盖广泛，仅以《房地产买卖协议》的签订尚难认定房产中介的居间服务已全部完成。房产中介未能继续提供后续居间服务，是因为房地产调控政策的出台及当时章先生家庭的住房状况对此次交易产生了重大影响，法院难以认定导致交易无法继续的过错均在章先生。房产中介应对合同履行中所涉及的风险进行提示。据此，法院酌情判决章先生给付房产中介3000元。

【法官提醒】

对房产政策要有法律预见

新“国五条”地方细则近日纷纷“出炉”，但实施时间还有待明确。不少买房者急于购房，与房产中介、楼盘开发商匆匆签下《买卖居间合同》，一旦政策变动，往往会产生各种纠纷。法官提醒，房地产调控政策的出台，对购房上下家的买卖意向可能有重大影响，买卖双方在签订合同时，应注明政策变动等可能影响房屋交易成功的免责条款，以保护自身合法权益；其次，合同中还往往会潜藏诸如“房贷不足，现金补足”等加重购房者义务的条款，市民务必 “瞪大眼睛”；购房者还可与中介公司约定佣金给付时间，如在房产交易过户后给付等，否则一旦未能履约，中介机构的居间服务也已成功，购房者仍需支付一定费用。