合同房是否备案定归属 四种情况可直接转让

前期有人提供虚假资料导致合同不能备案，房产买卖不成立，所以合同备案很关键，影响房屋的归属。如果购买了住宅，已经签约但没有办房屋两证的住宅是否计算在房屋套数中?以什么作为标准呢?如果想出售合同房，可以办理吗？

合同是否备案是计算房屋套数的标准

合同备案非常关键，合同是否备案事关于后期房产是否属于购房者，只有经主管部门登记备案的购房合同，才能履行其合法效力。

所以只要合同备案，即使房产没有交房，在一定意义上也是属于购房者的，此时就算买房到手，只需等待交房后凭合同办理两证了。

而合同房备案后在房管局可以查询到相应的记录，就会影响再买房。

名下有已备案合同房再买房算二套

经常有网友咨询，如果名下有一套合同房，没有办理两证，再买房是否算首套?

答案是肯定不算首套房的。既然房产已经到办理两证的阶段，那么合同肯定是已经备案，那么名下就算有一套房的，再买房就算二套房。

注意：在武汉市开发办提供的《商品房买卖合同》标准格式文本中，明确规定：“商品房为预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人(开发商)向房产、土地管理部门申请登记备案。”即便开发商使用的不是标准格式文本，而是经过修订的合同，他们也会在合同中注明上述条款。

购房合同中对合同登记备案约定期限为30日，但在实际操作中并不需要这么长时间。单人办理合同登记备案一般只要7个工作日，很多开发商是成批集中办理，这样全部登记备案完的时间就长一点，但也不会超过30日。

已备案合同房需先办证后出售

一般情况下，已经签署完毕并且进行网上备案的预售商品房买卖合同的，不允许业主擅自私下更改姓名，即不允许合同更名或是不允许合同房上市交 易。此外，《中华人民共和国城市房地产管理法》也有相关规定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让，所以合同房是不能直接上市交易的。

目前武汉二手房交易中，需要产权清晰，房产两证齐全才行;因而您可以和户主协商，让其办理两证后再来购买;或者您代为其办理两证支付相关的税费，之后再按照二手房过户程序进行。

如果合同房没有备案，那么可以直接和开发商协商，解除商品房买卖合同，再由第三人和开发商重新签订新的商品房买卖合同，而此时如果知道已经办理了贷款，而贷款已经审批通过了，那么就难以操作了，需要还清贷款才行，而提前还贷一般需最少还款一年才能进行。

那如果是已经备案的要出售，那么是先还清贷款还是先办理两证呢?

合同房如需交易最好先还清贷款再办证

办理两证或还清贷款哪个都可以先办理，只是还清贷款需要提前进行预约，一般一个月左右;但是还清贷款后再办理两证，就比较快速，现在没有贷款的商品房办证可以立办立取。

但是如先办理两证，后期还还清贷款的话，一般就慢些，手续多些;在银行预约提前还贷时，就开始办理商品房两证，有抵押的商品房两证办理时间稍长，同时一般还会办理抵押登记;如果办理两证后，再去还清贷款，还需要需要办理注销抵押登记，所以相对来说，前者比较合适。

合同房四种特殊情况也可进行转让

这四种情况分别为：第一是继承，即商品房买卖合同中的买受人去世，这种情况下办理了继承公证书后，可以转让到被继承人名下; 第二是遗赠;第三是婚姻关系，比如说夫妻双方离婚了，双方须凭离婚协议书或者判决书才可以进行转让;第四是司法文书，也就是经仲裁委员会或者是人民法院仲 裁相关程序判决的，也可以进行转让。

如果属继承转让的，需要先办理继承公证书，然后再凭继承公证书到相关窗口去办理。如果属遗赠转让的，必须要有遗赠公证书和接受遗赠公证书。如果是协议离婚或者法院判决离婚的情况，需要有离婚协议书或者法院判决生效的判决书方可办理。